임차권등기 비용, 이제 임대인에게 '상계' 가능! (대법원 2024다221455 판결)

 

임차권등기 비용 상계 가능? 대법원 판결로 본 실무 핵심 해설

임대차 분쟁에서 임차인이 임차권등기명령을 통해 점유를 유지한 경우, 그에 따른 비용을 임대인에게 청구하거나 상계할 수 있을까요? 2025년 4월 24일 선고된 대법원 2024다221455 판결은 이 문제에 대해 중요한 법리를 정립했습니다. 이번 포스팅에서 해당 판결의 쟁점과 실무적 시사점을 이해하기 쉽게 정리해드립니다.

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1. 사건 개요: 주택 인도와 무단 점유에 대한 분쟁

이번 사건은 임대차계약이 해지된 후에도 임차인이 주택을 인도하지 않자, 임대인이 부당이득 상당액과 건물의 인도를 청구하면서 발생한 분쟁입니다. 피고(임차인)는 임차권등기명령을 신청해 점유를 유지하고 있었고, 임대인의 청구에 대하여 여러 상계항변으로 대응했습니다.

원심은 주된 청구를 인용하면서 피고의 상계 주장을 대부분 배척했지만, 대법원은 임차권등기 관련비용의 상계 가능성에 관한 부분을 간과한 원심 판단을 지적하며 파기환송 판결을 내렸습니다.

2. 핵심 쟁점: 임차권등기 비용, 상계 가능할까?

2-1. 관련 법령 해석

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 다음과 같이 규정되어 있습니다.

"임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다."

2-2. 대법원의 판단

대법원은 해당 비용이 소송비용이 아닌, 집행절차에서 발생하는 개별 비용이므로, 일반 민사상 채권처럼 상계가 가능하다고 밝혔습니다.

구체적인 법리 해석:

• 법조문상 소송비용액 확정 절차가 반드시 필요하다는 취지가 아님
• 임차권등기 관련 지출 비용은 민사상 일반 채권으로 볼 수 있음
• 따라서 임차인은 이를 상계의 자동채권으로 주장할 수 있음

3. 기타 상계 주장과 대법원의 판단

피고가 제기한 추가 상계항변:

• 계약 종료 이후 임대인의 인도 거절로 인한 손해배상
• 보증금 증액이 주택임대차보호법을 위반한다는 주장
• 변호사비용 역시 손해배상 및 상계 항목 주장

4. 판결의 실무적 시사점

4-1. 임차인의 방어권 강화

이번 판결로 임차인은 비용 청구 외에도, 상계항변을 통해 방어권을 적극적으로 행사할 수 있게 되었습니다.

4-2. 임차권등기 비용은 소송비용 아니다

민사상 일반 채권으로 취급되어 소송 없이도 청구 및 상계가 가능해졌습니다.

4-3. 임대인의 대응전략도 변경 필요

주요 고려사항:

• 임차권등기 비용의 지출 여부와 규모를 초기 소송 단계에서 면밀히 분석
• 계약 시, 차임 산정 방식과 원상회복 범위를 명확히 정의
• 향후 상계 주장에 대비하여, 실제 인도 지연 사유가 임차인 책임인지 명확히 해둘 것

5. 결론: 임대차 실무의 새로운 기준 제시

2025년 대법원 판결은 임차권등기 관련비용의 상계 가능성을 인정함으로써, 주택임차인의 실질적 권리 보호의 폭을 넓혔습니다. 앞으로 유사한 임대차 분쟁에서, 당사자들은 임차권등기 비용의 상계가능성을 중요한 전략 포인트로 고려해야 할 것입니다.

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